¿Qué es?

La propiedad horizontal es un régimen especial regulado por la Ley 675 de 2001 que permite que múltiples propietarios convivan en un mismo edificio, conjunto o desarrollo. Cada propietario tiene una unidad privada exclusiva y una cuota de copropiedad proporcional sobre áreas comunes (zonas verdes, parqueaderos visitantes, salones, ascensores, etc.).

La promesa debe identificar la unidad privada (apartamento, casa, oficina, local) con su descripción precisa, los bienes accesorios privados (parqueaderos, depósitos), el coeficiente de copropiedad (% sobre áreas comunes) y el reglamento que regula el uso.

¿Cuándo se necesita?

Las situaciones más comunes en las que se requiere este documento son:

• Compra de apartamento en edificio o conjunto cerrado.
• Oficinas o locales en propiedad horizontal comercial.
• Casas dentro de conjuntos residenciales con áreas comunes.

¿Qué debe contener?

Para que el documento sea válido y proteja a las partes, debe incluir:

• Identificación de las partes: nombres, cédulas, estado civil, dirección.
• Identificación precisa del bien u obligación: descripción detallada, matrícula cuando aplique.
• Precio y forma de pago: valor total, anticipos, plazos, modalidad.
• Fecha de cumplimiento: día específico para ejecutar la obligación.
• Cláusula de incumplimiento: sanciones específicas por no cumplir.
• Coeficiente de copropiedad: porcentaje de la unidad sobre el total del conjunto, base de las cuotas de administración.
• Bienes comunes esenciales y no esenciales: identificar qué bienes son esenciales (no se pueden vender) y cuáles no (sí pueden venderse con autorización de asamblea).
• Reglamento de propiedad horizontal: restricciones de uso, normas de convivencia, regulación de mascotas, modificaciones al inmueble.

Errores frecuentes que pueden costarte millones

Los errores más comunes que vemos a diario en este tipo de documento:

• No verificar el folio de matrícula inmobiliaria antes de firmar.
• No definir tipo de arras claramente (retracto vs. confirmatorias).
• Fecha de cumplimiento indefinida que permite dilatación.
• No revisar el reglamento: te puedes quedar con un inmueble donde no puedes hacer lo que pensabas (oficina, alquiler corto, mascotas, etc.).
• Cuotas extraordinarias pendientes: si la asamblea aprobó cuotas extraordinarias antes de la venta, el comprador puede heredarlas.
• Multas por incumplimiento: las multas impuestas por la administración al vendedor pasan al comprador si no están pagadas.

Costos asociados

El modelo que generamos arriba es gratis. Los costos reales asociados son:

• Autenticación notarial de firmas: $15.000 – $30.000 según notaría.
• Estudio de títulos previo: cotizamos según complejidad del inmueble.
• Revisión por abogado de Decompraventa antes de firmar: cotizamos por WhatsApp según el caso.
• Impuestos asociados a la operación principal: ganancia ocasional, beneficencia y registro, derechos notariales.