Qué es comprar un bien hipotecado

Adquirir un inmueble que tiene una hipoteca constituida y registrada a favor de un acreedor (típicamente un banco). La hipoteca queda inscrita en el folio de matrícula y persigue al inmueble — quien sea propietario debe respetarla hasta que se cancele.

Las tres vías

Vía 1 — Levantamiento previo: el vendedor paga la hipoteca antes de la venta y la cancela en oficina de instrumentos públicos. Lo más limpio. Vía 2 — Asumir la hipoteca: el comprador asume la deuda hipotecaria como parte del pago, requiere autorización del banco. Vía 3 — Cancelación simultánea: con los recursos de la venta, el día de la escritura se paga la deuda y se cancela la hipoteca en la misma operación.

Cómo se hace el levantamiento simultáneo

Lo más común en compraventa con hipoteca: el comprador llega con el dinero. Se firma la escritura de compraventa. El banco emite paz y salvo y autoriza levantamiento de hipoteca. Se firma escritura de cancelación de hipoteca el mismo día. Todo se registra en oficina de instrumentos públicos al mismo tiempo.

Riesgos y cuidados

El comprador debe verificar que el saldo de la hipoteca declarado sea el real. Pedir certificación bancaria del saldo a la fecha. Coordinar con el banco antes de la firma. Tener disponibilidad inmediata de recursos para el pago. El estudio de títulos debe revelar todos los gravámenes.