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Ganancia ocasional en venta de inmuebles 2026.

Tarifa del 15% sobre la utilidad. Aplica a inmuebles poseídos por más de 2 años (Ley 2277 de 2022). Aquí explicamos paso a paso, con ejemplo real de cálculo, las exenciones y cómo declararlo correctamente.

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Estimacion para venta de inmueble en Colombia. Tarifa 15% sobre la utilidad (Ley 2277 de 2022, art. 314 E.T.). Si tu posesion es menor a 2 anios, la utilidad tributa como renta ordinaria (no usar esta calculadora).

Datos del inmueble

Valor de compra (precio cuando lo adquiriste) Avaluo catastral (predial vigente del anio anterior) Valor de venta proyectado

Costos y gastos deducibles

Que SI puedes deducir (con soporte):

Mejoras y remodelaciones con factura
Escrituracion y registro pagados al comprar
Comision inmobiliaria de la venta
Otros gastos notariales o impuestos al vender

Lo que NO cuenta: arreglos sin factura, mano de obra informal, gastos sin documentar. Es el error mas comun y te puede costar millones.

Resultado estimado

Base de venta (mayor entre venta y avaluo)$0

Costo fiscal (compra + gastos documentados)$0

Utilidad gravable$0

Ganancia ocasional 15%$0

Esto se puede reducir legalmente.

Nuestro abogado tributarista revisa tu caso y aplica las exenciones que correspondan: vivienda urbana hasta 7.500 UVT, reconstruccion de costos con avaluos tecnicos, indexacion del costo fiscal, opcion de declarar como renta vs ganancia, etc.

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Estimacion informativa. La declaracion real depende de UVT vigente, exenciones aplicables, soportes documentales y la situacion personal del vendedor. No reemplaza asesoria profesional.

📌 En 60 segundos

La ganancia ocasional es un impuesto del 15% que paga el vendedor sobre la utilidad obtenida en la venta de un inmueble cuando el bien se ha tenido por más de 2 años. Si la posesión es menor, la utilidad tributa como renta ordinaria (tarifas hasta 39%). Existen exenciones por venta de vivienda principal hasta 7.500 UVT (Ley 2277 de 2022, art. 314 E.T.).

Qué es la ganancia ocasional

La ganancia ocasional es un impuesto complementario al impuesto de renta. Grava ingresos extraordinarios que no provienen de la actividad ordinaria del contribuyente, entre ellos la utilidad obtenida en la venta de bienes inmuebles que se hayan poseído por dos o más años, las herencias, las loterías y las donaciones. La tarifa vigente para personas naturales y jurídicas en 2026 es del 15%, según el artículo 314 del Estatuto Tributario, modificado por la Ley 2277 de 2022.

Cuándo aplica al vender un inmueble

Para que la utilidad de la venta de un inmueble se grave como ganancia ocasional deben cumplirse dos requisitos: (1) el inmueble debe haberse poseído por dos o más años antes de la venta — la fecha de adquisición consta en la escritura de compra; (2) la venta debe efectivamente generar utilidad — el precio de venta debe ser mayor que el costo fiscal del bien. Si la posesión fue inferior a dos años, la utilidad ya no es ganancia ocasional sino renta ordinaria, gravada a la tarifa marginal del contribuyente (hasta 39% para personas naturales).

Cómo se calcula paso a paso

Paso 1: determina el precio de venta según la escritura pública. La DIAN puede impugnar el precio si es notoriamente inferior al avalúo catastral. Paso 2: calcula el costo fiscal del inmueble — suma del precio de adquisición (ajustado por inflación con el IPC) más mejoras documentadas. Paso 3: resta costo fiscal del precio de venta. El resultado es la ganancia ocasional gravable. Paso 4: aplica la tarifa del 15% sobre esa ganancia. Paso 5: verifica exenciones aplicables (vivienda principal, herencias, etc.).

Ejemplo real — apartamento en Bogotá

Apartamento vendido en $420.000.000. Precio compra original (2018): $240.000.000. Ajuste por inflación a 2026: $40.000.000. Mejoras documentadas: $15.000.000. Costo fiscal ajustado: $295.000.000. Ganancia ocasional: $125.000.000. Impuesto (15%): $18.750.000.

Exenciones que reducen o eliminan el impuesto

Las más relevantes para venta de inmuebles: venta de vivienda principal hasta 7.500 UVT (~$352M en 2026) — exención total si reinvierten en vivienda en 12 meses; inmuebles recibidos por herencia (7.700 UVT exentas para porción conyugal, 3.490 UVT para herencias y legados); inmuebles vendidos por subasta judicial. Documentar la exención correctamente en la declaración es indispensable.

Quién paga y cuándo se declara

El vendedor es el sujeto pasivo del impuesto. La notaría aplica una retención del 1% sobre el valor de la venta como anticipo del impuesto. El saldo se liquida en la declaración de renta del año fiscal correspondiente, que se presenta al año siguiente entre marzo y octubre según el último dígito del NIT o cédula.

Preguntas frecuentes

Las dudas más comunes sobre este tema.

¿Si vendo mi vivienda principal pago ganancia ocasional?

Si vendes la vivienda donde resides y el valor no supera las 7.500 UVT (aproximadamente 352 millones en 2026), puedes solicitar la exención completa, siempre que reinviertas el dinero en otra vivienda en los 12 meses siguientes. Si supera ese monto, la exención aplica solo sobre la parte hasta 7.500 UVT.

¿Qué pasa si tuve el inmueble menos de dos años?

La utilidad ya no se grava como ganancia ocasional sino como renta ordinaria, a la tarifa marginal del vendedor. Para personas naturales puede llegar al 39%. Por eso es clave revisar fechas en la escritura antes de cerrar una venta.

¿Cómo se ajusta el costo fiscal por inflación?

El costo fiscal del inmueble se ajusta multiplicándolo por el factor del IPC entre el año de compra y el año de venta. La DIAN publica anualmente la tabla de reajustes fiscales aplicable.

¿Cómo evitar pagar ganancia ocasional legalmente?

Hay dos vías legales: reinversión en vivienda en máximo 12 meses (para venta de vivienda principal) o demostrar un costo fiscal alto con escrituras de mejoras y reajustes correctos. Evitar el impuesto sin sustento legal genera sanciones por evasión.

¿Qué pasa si vendo por debajo del avalúo catastral?

La DIAN puede impugnar el precio de venta y liquidar el impuesto sobre el avalúo catastral si es mayor al precio escriturado. Esto es común en compraventas familiares y debe revisarse antes de firmar la escritura.

¿La retención del 1% en la notaría es el impuesto final?

No. La retención es solo un anticipo. El impuesto definitivo se liquida en la declaración de renta. Si la retención es mayor que el impuesto final, se solicita devolución; si es menor, se paga la diferencia.

¿Aplica a personas jurídicas?

Sí. La tarifa del 15% aplica tanto a personas naturales como jurídicas. Para sociedades, la utilidad de venta de activos fijos poseídos por más de dos años tributa como ganancia ocasional con la misma tarifa.

¿Cómo se calcula en una herencia?

Cuando se vende un inmueble heredado, el costo fiscal es el valor por el cual fue declarado en la sucesión, no el precio que pagó el causante originalmente. Hay exenciones específicas para herencias y legados.

Ganancia Ocasional Venta de Inmuebles 2026