Hipoteca no Registrada en Colombia.
Una hipoteca sin registrar no produce efectos frente a terceros. Si compraste un inmueble con hipoteca declarada pero sin registrar, o si vendiste un inmueble con hipoteca olvidada, aquí cómo regularizar.
La hipoteca debe registrarse en la oficina de instrumentos públicos en máximo 2 meses desde su otorgamiento (Decreto-Ley 960 de 1970). Sin registro, la hipoteca solo opera entre las partes contratantes (deudor y acreedor) pero no es oponible a terceros. Esto puede generar riesgos cuando se vende un inmueble o cuando aparecen acreedores adicionales.
Por qué registrar la hipoteca
Como con la escritura de compraventa, la hipoteca se constituye con la escritura pública pero solo surte efectos frente a terceros con el registro en oficina de instrumentos públicos. Sin registro, un tercero de buena fe podría adquirir el inmueble libre del gravamen.
Plazos y multas
El plazo legal es 2 meses desde el otorgamiento. Pasado ese plazo aplican recargos del 50% al 200% sobre los derechos de registro según el tiempo transcurrido. La hipoteca sigue siendo válida entre las partes pero no es oponible a terceros hasta el registro.
Riesgos del no registro
El deudor puede vender el inmueble a un tercero de buena fe que no aparezca la hipoteca en el folio. El acreedor puede ser desplazado por otros acreedores que sí registren primero. Por eso para el banco hipotecario es indispensable registrar inmediatamente.
Cómo regularizar
Acudir a la oficina de instrumentos públicos con la escritura de hipoteca, paz y salvos vigentes y el pago de derechos de registro y recargos por mora. Si la demora es muy prolongada (años) puede ser necesario un proceso judicial.
Preguntas frecuentes
Las dudas más comunes sobre este tema.