¿Qué es la promesa de compraventa de un apartamento?

La promesa de compraventa es un contrato preparatorio. Al firmarla, el vendedor se obliga a transferir la propiedad del apartamento y el comprador a pagar el precio acordado, en la fecha y notaría que pacten. No transfiere la propiedad — eso lo hace después la escritura pública.

En Colombia, la promesa está regulada por el artículo 1611 del Código Civil y debe cumplir con los cuatro requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887: constar por escrito, especificar el contrato prometido, fijar plazo o condición, y determinar la cosa.

¿Cuándo se necesita?

Siempre que vayas a comprar o vender un apartamento y no puedas firmar la escritura pública el mismo día. Las situaciones más comunes:

• El comprador necesita aprobar un crédito hipotecario (banco demora 30-60 días).
• El vendedor está en proceso de levantar una hipoteca, embargo o afectación.
• Se requieren paz y salvos (administración, predial, valorización) que toman tiempo.
• El comprador necesita preparar el dinero o vender otra propiedad.
• Hay condiciones suspensivas (autorización judicial, sucesión, etc.).

¿Qué debe contener?

Para que tu promesa sea válida y no genere disputas, debe incluir:

• Identificación de las partes: nombres, cédulas, estado civil, dirección.
• Descripción del apartamento: dirección completa, número de matrícula inmobiliaria, linderos, áreas privada y común, parqueadero(s) y depósito(s).
• Precio y forma de pago: valor total, anticipos, plazos, y modalidad (crédito hipotecario, recursos propios, leasing).
• Fecha y notaría: día específico para firmar la escritura pública y notaría donde se hará.
• Arras: si las hay, especificar si son de retracto (art. 1859 C.C.) o confirmatorias.
• Cláusula de incumplimiento: sanciones específicas por no cumplir.
• Reparto de gastos: quién paga derechos notariales, registro, impuestos, beneficencia.

Errores frecuentes que pueden costarte millones

Estos son los 5 errores más comunes en promesas de apartamento que vemos a diario:

• No verificar el folio de matrícula inmobiliaria antes de firmar — pueden aparecer hipotecas, embargos o afectaciones que el vendedor no mencionó.
• No definir si las arras son de retracto o confirmatorias — el efecto legal es completamente distinto en caso de incumplimiento.
• Fecha de escrituración indefinida — sin fecha específica, una de las partes puede dilatarla indefinidamente.
• No prorratear impuestos del año en curso — el predial, valorización y administración del año generan disputas.
• Olvidar paz y salvos vigentes — al firmar la escritura, la notaría exige paz y salvos máximo de 30 días.

Costos asociados

El modelo de promesa que generamos arriba es gratis. Los costos reales de la operación son:

• Autenticación notarial de firmas: $15.000 – $30.000 según notaría.
• Estudio de títulos previo: cotizamos según complejidad del inmueble.
• Revisión por abogado de tu promesa antes de firmar: cotizamos por WhatsApp según el caso.
• Derechos notariales de la escritura: 0,3% sobre el valor del acto.
• Beneficencia y registro: 0,3% sobre el valor del acto en Bogotá.